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健康特色小镇规划建设方案(47P)

鼠愿0229
2019-04-08 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《健康特色小镇规划建设方案(47P)doc》,可适用于工程科技领域

**健康小镇建设方案目录第一章项目总论一、项目基本背景二、项目建设必要性与意义三、研究工作依据四、研究工作结论第二章项目宏观背景分析一、城镇旅游发展背景错误!未定义书签。二、区域社会经济背景三、区域旅游发展背景第三章市场可行性分析错误!未定义书签。一、市场需求调查错误!未定义书签。二、市场供给调查第四章项目建设可行性一、交通区位条件分析二、政策环境条件分析三、自然环境条件分析第五章建设方案和内容一、项目总体思路二、重点建设项目三、配套施设建设第六章环境保护一、设计依据、原则及目标二、环境现状及环境影响因素分析三、环境保护防治规划第七章节能节水和消防一、节能节水二、消防工程第八章项目组织管理与实施进度计划一、建设项目组织机构二、项目工程设计管理三、项目招投标四、建设项目合同与管理五、建设项目质量管理第九章投资估算及资金筹措一、投资估算二、项目资金筹措方案第十章项目社会和生态效益分析一、经济效益二、社会效益分析三、生态效益分析第十一章项目风险分析一、政策风险二、市场风险三、财务风险四、社会风险五、经营风险分析第十二章结论与建议一、主要结论二、问题和建议第一章项目背景一、项目基本背景(一)项目区域该项目位于我国中部山区生态环境良好生产灵芝等中药材该县人口约万人。该项目作为文化旅游健康小镇项目选择在闹中取静的城市边缘既可溶入城区文化的历史又可扩造山间苇丛荷塘的湿地文化。(二)研究内容根据项目可行性研究报告编制办法的要求本项目可行性研究的内容主要包括:、项目背景分析、项目建设的意义、项目建设的依据、项目建设条件分析、旅游市场现状及预测、项目建设的内容和规模、投资估算及资金筹措、项目建设进度安排、项目组织运作、项目的社会效益分析及经济效益分析、项目的生态状况分析及评价。二、项目建设必要性、文化旅游健康小镇项目建设整体提升了该区域的生态环境保护是按照国家发展文化产业的大政方针通过该项目的建设将有力提升该市历史名城和旅游城市的知名度。文化旅游健康小镇的建设是历史与现代旅游有机的结合将成为独具个性并蕴藏浓厚文化内涵的新型现代化城镇的建设。、融入文化理提升资源价值由于健康小镇的兴建大大地提升了现有自然资源的价值同时整体项目的策划避免了小规模开发建设造成整体环境的破坏。该项目融入了历史文化及人文文化和现代科技的内容提高了休闲旅游及健康养生的品质和品味将迅速带动城市文化产业的发展帮助改县剩余万人口实现脱贫及县城更好的发展。三、研究工作依据本项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制:(一)相关法律中华人民共和国颁布的《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国土地管理法》、《风景名胜区管理暂行条例》等有关法律、法规。(二)有关规范、规程及标准、《中华人民共和国国家标准middot旅游规划通则(GBT)》、《旅游区(点)质量等级的划分与评定(GBT-)》、《旅游资源分类、调查与评定(GB-)》、《风景名胜区规划规范(GB)》。(三)相关规划、计划、《东北地区振兴规划》、《哈尔滨市国民经济和社会发展ldquo十一五rdquo规划》、《哈尔滨哈尔滨市土地利用总体规划》、《哈尔滨市旅游总体规划》、《哈尔滨市ldquo十一五rdquo发展规划》、《哈尔滨市ldquo十一五rdquo旅游发展规划》、《哈尔滨市环境保护ldquo十一五rdquo发展规划》、(四)其他相关材料、国内外文化旅游小镇资料、哈尔滨市及金代文史资料、实地踏勘与座谈资料、网络及其它公共渠道资料四、研究工作结论在生态效益方面健康小镇的开发对丰富区域旅游形式对植被恢复、民俗文化保护等方面都有较好效果文化旅游健康小镇将促进现有产业结构的调整改变传统生产方式保护生物多样性及生活条件实现生态平衡。文化旅游小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护对生态资源效益的提升有直接的促进作用。在社会效益方面对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。健康小镇开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会提高群众生活质量和水平、利于区域旅游品牌形象的打造和小城镇建设的速度同时将提高我市湿地知名度加快产业结构调整促进区域经济发展。扩大交往促进合作陶冶情操提高社会主义精神文明建设水平。在经济效益方面规划建设健康小镇项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力且风险都在可控的范围内。通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看此项目都是可行的是功在当代利在千秋的举措。本项目可行。第二章项目宏观形势分析在对当前的宏观经济形势、旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上主要对城镇旅游背景、社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。一、城镇旅游发展背景旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以ldquo小桥、流水、人家rdquo的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天文化旅游小镇的发展也向一定的主题化发展综观中外的知名小城镇都具有一定的主题特色。上海市重点发展的ldquo一城九镇rdquo是借鉴国外特色风貌城市建设的经验把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇。以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合使城镇旅游焕发新的活力这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。该项目选择在哈市道里区新农镇区域内主要是依托该镇独具特色、三面环水的旅游及生态农业环境和得天独厚的交通环境(距市区仅余公里)加之其小城镇建设中相辅相成的农业科技园、花卉基地、渔业基地等遥相呼应形成产业链的互补为此项目的后期经营创造了良好的业态环境奠定了文化、旅游、生态农业一条龙的产业链有力的保证了项目经营效果。文化旅游小镇开发项目充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型充分利用荒地、苇地、滩涂等地价格、低产业密度用地建设新型生态小镇开发生态旅游项目发展生态旅游及相关产业倡导环保理念发展循环经济充分挖掘土地潜力有利于土地价值综合提升。三、区域旅游发展背景哈市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺资源优势尚未转化为市场优势。为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放加快哈市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展将全力推进文化融入旅游概念中来将打造出一个主题鲜明的文化旅游基地。文化旅游小镇是具有高品位的地理人文景观资源兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系松花江和金兀术运粮河交界处特殊的地质构造、千亩湿地、广袤的芦苇、河流、滩涂、沼泽、坑塘、沟渠、稻田构成了具有特色的北国滨海河川湿地自然景观内部设有乘船游览太平河、漫步两岸自然林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、采摘有机果蔬、苇海水上观光、苇海栈道观光、钓蟹、摸鱼、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、湿地探险、观看表演、购买地方特色纪念品、品尝风味小吃等项目。项目区拥有良好的湿地资源如植被、鸟类栖息地、水系等濒临湿地核心保护区且拥有良好的道路交通基础设施以及邻近中心城区的区位优势拥有温泉等稀缺资源等以湿地养生、温泉疗养为卖点生态居住为亮点可以形成以养生及生态居住为主打打造湿地特色异域风情度假品牌。第章市场可行性分析第四章项目建设可行性哈尔滨作为文化旅游小镇的外部环境其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。一、交通区位条件分析该项目位于哈市道里工新农镇地处松花江南岸依托松花江南岸距市中心约公里。从交通上看文化旅游小镇拥有良好的外部交通环境依托同时所在区域内交通基础条件较好主要节点都有公路相通可以满足建设施工要求基本不需要新建大的交通项目。哈尔滨市作为黑龙江省交通枢纽城市是连接省内外的门户其公路、铁路、水运和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络是本项目开发的有力支撑这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交通基础。二、政策环境条件分析本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件:从外部政策环境看首先是为应对经济下滑和刺激内需增长国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策其次中央提出大力发展文化产业有利于其文化旅游开发建设的政策支持第三哈市作为多元化文化城市金文化是其发源地金文化和湿地文化的有机结合将是哈市旅游开发的一个新亮点。国家系列战略措施的实施为文化旅游小镇旅开发产业结构调整、区域经济小城镇发展为该项目提供了相关配套产业链(生态农业、渔业等)及基础设施建设的有力支持第四黑龙江文化产业的大发展将为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。三、自然环境条件分析项目区属于半湿润季风气候四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。本次项目主要建筑施工区域在平原地区地势平坦地质结构稳定有利于建设施工。所属气候区域暖温带大陆性季风气候四季分配类型四季分明、温度适宜、光照充裕降雨集中月份月、月年均降水量毫米最冷月均气温℃最热月均气温℃极端最低气温℃极端最高气温℃年平均气温℃平均相对湿度无霜期天数天年日照时数小时年平均风速米秒年最多风向南西南风空气质量优项目建设处于较好的自然和地质环境中而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升项目建设受自然和地质环境的影响较小同时由于占地和开挖较少对生态环境破坏影响小。第五章建设方案和内容一、项目总体思路、总体创意旅游养生地产即:湿地生态养身旅游商务度假人居地产。依托该县的湿地生态资源和优质的人居环境打造以文化旅游和湿地旅游度假为目的以生态休闲养身为卖点以温泉和仿生建筑为载体。以高品质生活为主题的文化旅游项目。、客户群定位旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。根据市场调查结果确定项目地区的各类潜在客户群并得出项目的目标客户群定位。其中主要内容包括:mdashmdash主力客户群定位:本地及周边城市板块中高端房地产消费市场及商务度假市场mdashmdash亚客户群定位:国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场、特色文化定位以人居、养生文化为主题湿地生态环境为特色的将后现代主义与自然主义从风格上融合的湿地生态文化旅游小镇。、功能定位以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性文化旅游地产项目。、档次定位高端生态养生的度假天堂。二、重点建设项目(一)旅游房地产项目即建设绿色生态社区。、湿地仿生建筑低密度住宅区:仿生建筑融入后现代主义风格的豪华别墅。依托生态环境、采用生态材料、追求生态理念充分表现现代环保意识创造一流人性化空间。住宅可以采用单栋、双拼或花园形式洋房。充分利用水岸滨水而建。每栋建筑之间距离范围是至米低层低密度容积率在?mdash之间。建筑应遵循整体风格统一结构形式多样的原则。住宅区内需设计景观循环水系。、湿地养生公寓:针对第二居所市场推出度假公寓其中包括单身度假公寓和豪华度假公寓以湿地为环境背景建设舒适、生态环保的仿生建筑开展养生度假。建筑层高限定为层低层中低密度容积率为左右。可采用层联体别墅、多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。可开设养生养老基地提供老年人专用活动空间吸引老年人养生和度假。(二)综合服务配套项目旅游地产服务对象主要是休闲度假的游客所以这类项目不追求单元较大面积优雅舒适的外部环境是不可少的主要元素为使项目达到预期销售目标完整的配套设施则成为这类项目的重点。mdashmdash湿地养生餐厅结合湿地重点打造餐厅的生态环境突出湿地景观特点根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计充分体现生态养生的特点。其中餐式分为湿地水之味、绿色芳香素食、湿地养生药膳等主题。可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。(三)户外休闲娱乐项目湿地温室植物园:规模:占地面积公顷实际建设用地公顷其余为生态保护用地。湿地植物园是为小镇打造的后花园运用湿地环境优势室内、室外结合打造五彩缤纷的植物园景观不同植物搭配种植保持四季有花有景。园区内可运用不同环境的湿地为主体大造湿地园中园。还可成立植物花卉研究中心同时进行植物保护和科学研究。三、配套施设建设(一)交通基础设施建设为适应旅游开发和发展的需要加强旅游公路、城镇街道体系及标识标牌等配套设施建设是当务之急是深化和提高游憩体验方式的重要措施。根据《旅游区(点)质量等级的划分与评定》(GBT)本着统一规划、重点布局、系统建设、彰显文化、环境和谐的原则重点建设旅游形象标识牌、交通引导标识、旅游景点标识、服务提示标牌类标识标牌。重点是在进入文化旅游小镇的主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等设置形象标牌主要公路上安装旅游交通引导标识主要景点外部设置景区标识标牌主要景区外部及交通中转地安装旅游服务提示标牌。同时结合公路改造和提升重点加强车站环境整治、旅游服务功能的强化和旅游窗口形象的凸显尽快配套完善旅游服务和旅游宣传设施。表旅游相关标识牌设置情况主要设置地点数量(块)形象标识牌主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等交通引导牌G高速公路出口处景点标识牌主要景点外围地区服务提示牌主要景点外围、交通中转、游客集散地等(二)给水及供电设施、供水设施目前用水主要依靠周边油田采油临建设施随着文化旅游小镇的建设发展游客规模的增加原有的供水设施不能满足项目区生活、消防的用水需求。《旅游规划通则》(GBT-)和国家A级景区要求本项目将在文化旅游小镇内建设供水设施。、供电设施目前区域供电设施不完善主要依靠周边油田采用临建设施供电系统随着景区建设和发展需要配套建设供电系统。根据《城市电力规划规范》(GB根据不同区域用电负荷预测配备变压器和相应线路。(三)信息咨询服务设施建设文化旅游小镇游客接待中心并联入哈尔滨区域旅游公共信息服务系统在主要广场、车站等处设置综合信息电子触摸屏和电视宣传构建综合旅游信息网络服务平台实现散客在区域内的无障碍旅游。(四)环境治理和保护良好的生态环境资源是文化旅游小镇旅游发展的基础保护好湿地生态旅游资源是旅游带开发的重中之重。水域保护设施建设重点是湿地周边城镇和景区建设污水处理厂、严格保证只使用环保型游船等此外还需要通过对重污染企业转产和搬迁、完善湿地周边集镇和生态能源利用等提升整体环境质量。、河道疏浚和堤坝加固由于河道未疏浚只能小型快艇通行为了提高河道安全泄洪、改善河道及周边环境、提高河道通行能力需要对河道进行疏浚和堤坝加固。项目单位前期对河道进行勘测疏浚河道主要工程包括清淤、筑坝和绿化。、污水处理工程结合小城镇旅游的发展需要为强化水资源保护加强排水设施建设重点是增设污水处理设施和雨污分离排水系统达到污水的净化和回用的目的保护生态环境实现人与自然的和谐发展。(五)其他设施、旅游厕所为了提升文化旅游小镇的服务功能改善环境为游客提供良好的服务条件规划建设个四星级所和若干小型水冲厕所。、安全保障措施重点建立和完善旅游安全预报体系完善重点旅游活动场所的安全防护设施消除通讯信号盲区与公安、医院等部门联合建立旅游紧急救援体系。资金来源除政府予以引导性投入外重点以交通、公安、通讯、卫生等部门筹集为主。、环卫设施建设建设垃圾回收、中转及无害化处理设施其服务范围覆盖整个城镇及各重点景区。具体如下:垃圾回收设施:主要包括在重要景点、旅游码头、游客集散地及其周边地区设置若干生态分类垃圾箱。垃圾转运站:建设个垃圾转运站。无害化处理设施:根据区域垃圾产出量建设垃圾无害化处理场。、邮电通讯建设项目重点建设内容包括电设施、程控电话设施、移动通讯设施、国际互联网设施等近期重点是各主要旅游景点、旅游干线、游客服务中心和宾馆饭店等游客聚集区以及邮电通讯盲区的服务设施建设。、景观绿化在游客接待集散地利用灌木和花草进行绿化划分功能分区在游客观光通道进行景观绿化采用生态停车场提高绿化率。第六章环境保护一、设计依据、原则及目标(一)设计依据?《中华人民共和国环境空气质量标准》(GBmdash)?《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》(GBmdash)?《中华人民共和国大气污染物综合排放标准》(GB)?《中华人民共和国污水综合排放标准》(GB)(二)环境保护目标将生态旅游度假区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色度假区。实行环保与经济建设同步持续发展。、空气质量环境空气质量达到国家GB一类地区中的二级标准。、地面水质量地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。、环境噪音环境噪声分贝五类地区要求全面达到国家GB标准中二类地区二类标准(昼夜~dB,夜间~dB)、固体废弃物生活垃圾无害化处理率大于主要有害废弃物无害化处理率达到、生态保护覆盖率。(三)环境保护原则、与自然和谐共存原则生态旅游度假区应与区域自然生态系统相结合保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。、生态效率原则在基础设施、建筑物构造过程中按照ldquo三同时rdquo原则应全面实施清洁建设尽可能降低资源消耗和废物产生在建筑材料、能源使用、产品和服务中鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。、区域发展原则尽可能将文化旅游小镇与地方特色经济相结合将文化旅游小镇建设与区域生态环境综合整治相结合并与区域环境保护规划方案相协调。、高科技、高效益原则大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准要求经济效益和环境效益实现最佳平衡实现ldquo双赢rdquo.、软硬件并重原则硬件指具体工程项目的建设软件包括文化旅游小镇环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设使公共中心区得到健康、持续发展。二、环境现状及环境影响因素分析(一)环境现状、水环境质量所处大辽河段水质有轻微污染主要污染源来自于生活污水和垃圾的排放。、空气环境质量项目区域主要在鼎翔生态旅游区空气污染源来自于当地居民炉灶烟气空气质量良好。、固体废弃物生活固体废弃物包括生活垃圾和粪便目前均为有效处理(一部分用于农用施肥)。、声环境质量当地噪声来主要为道路交通类噪声基本上没有形成噪声公害。(二)环境影响因素分析、项目施工期项目建设过程中场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响。mdashmdash材料及土石方运输车辆噪声mdashmdash现场施工噪声mdashmdash运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气mdashmdash施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘mdashmdash施工作业产生的生活污水mdashmdash挖掘土方等产生的固体废弃物mdashmdash施工现场周围的景观影响。由上面分析可以看出施工期对周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染污染因子为TSP。这种污染影响是暂时的可逆的工程一结束污染影响也就随之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物会在短期内大大影响当地的空气质量。粉尘排放量随施工作业的活动水平、特定操作和主导天气的不同每天变化很大而且很大一部分是由于在施工现场临时修筑的道路上车辆往来行驶所引起的。、项目建成后污染分析mdashmdash废气项目建成后废气主要有集中供热、饭店厨间烟气和车辆尾气废气污染物主要有烟尘、SO和油烟等。mdashmdash废水污水中的主要的污染物有:COD、BOD等有机物。mdashmdash废渣度假区建成后其排放的主要固体污染物主要有两个来源:锅炉装置和生活垃圾等。三、环境保护防治规划(一)施工期间污染处理措施施工期间比较明显的环境问题主要有三点:一是施工机械及运输车辆产生的噪声二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘三是施工期间的生活污水。、施工机械运行时的噪声辐射源强在~dB(A)范围内距离声源米范围内的噪声辐射值超过建筑施工厂界噪声限制标准如果施工机械放置位置距离边界较近施工时应采取适当的隔声措施。、对于施工期间产生的扬尘在不同的施工环节采取不同的措施力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业汽车驶出工地要对轮胎进行清洗防止泥土带入观光区。、在起步区污水系统未建成前施工期间产生的生活污水要加强管理污水实行统一收集、定时、定点运至污水处理厂防止对周围环境的污染。(二)运行期间污染处理措施、废气治理把绿化与环境保护工作结合起来针对各种污染类型有选择地种植抗污染的植物和防护林带以达到辅助净化环境的目的。在游客中心区内种植净化能力强的树种阻挡和吸滞粉尘。加强货运车辆扬尘的监测和防治工作在道路上逐步限制不符合运输标准的车辆通行。加强对汽车尾气的监测和防治淘汰尾气排放不合格的车辆。推广使用无铅汽油。、水污染防治污水排出均需经过初级处理再进入市政管道。实行污染排放许可证制度和排放总量控制制度加强对各排污单位的监督管理。建设污水统一排放体制生活污水处理率达到。推行节约用水的奖励措施逐步实行定额用水制度规划建设中水处理设施提高水的重复利用率。、噪声污染整治合理调整交通设施布局科学组织路网系统提高道路的质量等级解决车辆的疏散问题减低道路的车辆密度有效地分流区内、外部和过境交通降低交通噪声。加强景观区和游客中心区的噪声管理对施工噪声的管理要从严控制。、固体废弃物治理加强游客生活及景点遗留垃圾的处理和综合利用鼓励并推广垃圾综合利用技术锅炉燃烧的炉渣可用于铺路。固体废弃物综合利用率达到以上。、环境卫生设施文化旅游小镇的公共厕所按每平公里不少于座设置公厕间距为m积极推广生态公厕。沿景区道路布置垃圾箱其间距为:游客中心m景点区道路m。(三)环境监督管理、按照《中华人民共和国环境影响评价法》对规划区进行环境影响评价确定排放总量。、上级环保主管部门建立完善的环保审计制度定期对公共中心区的土地开发性质、项目环境影响评估、ldquo三同时rdquo制度贯彻、环保投资利用、环保事故处理、主管环保领导职责等进行审计、集中污水处理积极推行清洁生产实现废水减量化促进废水循环利用和综合利用实现废水资源化加大投入加快废水资源化和处理设施建设、进水水质和达标污水管网入网水质两级在线IC卡智能检测、组织污染事故调查组制定污染赔偿制度、进区项目要完善环保检测制度。第七章节能节水和消防一、节能节水(一)节能措施、设计依据项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能()号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告ldquo节能篇(章)rdquo编制及评估的规定》以及《民用建筑节能设计标准》(JGJ)。、主要设计原则执行国家现行的节约能源政策、规定及有关标准合理利用能源降低能源消耗提高经济效益。能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。设计中所选设备采用国家平安彩票app的节能产品严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。、节能措施在基础设施建设阶段在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》(GBT)的有关规定优先采用低压电容器作为无功功率补偿以降低无功损耗供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材路灯安装选用节能灯具。(二)节水措施、设计依据国家计委和水利部颁布的《建设项目水资源论证管理办法》、《评价企业合理用水技术通则》(GBTmdash)。、节水措施项目为基础设施建设项目耗水量较小在项目基础设施建设阶段采取以下节水措施:mdashmdash在基础设施规划中注重节约用水和水的重复利用。根据度假区的发展需要逐步建立完善的污水处理和污水排放系统远期污水处理率应达到%以上。为了有效降低对新鲜水的消耗量提高水利用效率给水采用分质供水采用新鲜淡水和杂用水两套系统污水回用率。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量。mdashmdash树立施工人员节水意识在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律使广大施工人员树立节水意识明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。mdashmdash在给排水规划中积极引入用水循环注重中水工程建设同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备严防滴漏水现象。mdashmdash在工作和生活区内采用节水型卫生器具实现工艺冷却水的循环回收利用。二、消防工程(一)消防工程规划原则、遵循ldquo预防为主、防消结合rdquo的方针以全面安排、有利生产、保障安全为出发点做好园区防火规划和灭火设施的规划建设。、加强度假区消防基础设施建设发展消防科技努力消除火险隐患。、增强消防意识积极推进消防工作社会化严格执行有关消防规范、规定和标准。、城区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接坚持近远期结合统一规划同步建设。(二)工程措施、合理划分消防责任区并设置消防队(站)根据用地布局与功能结构消防管理结合城区整体一并进行消防规划。、消防通道消防通道路中心线间距不宜超过米。消防通道不得小于米。新建的交叉路口道路转弯半径不宜小于米以利消防车通行。、消防供水消火栓设置:管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置道路宽度超过m时宜在道路两边设置并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过m距房屋外墙不宜小于m。室内外消火药味栓的间距不应超过m。、消防通讯消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠要充分利用无线和有线两种通信手段不断完善消防通信系统。火警台与供水、供电、供气、急救中心、交通部门之间应设通讯专线逐步建成图象传输指挥系统实现火灾现场的图象声音通讯。(三)防震地区很少发生地震震级都在级以下一般建筑按度设防生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。(四)防洪结合水系景观等进行河道改造。建设时应严格避免将河道盖板成暗渠亦不宜将河道修成呆板的混凝土岸壁应最大限度的利用地形优势做成自然堤岸。根据流域特征区内河渠防洪标准为年一遇。加强水土保持充分考虑泥石流、滑坡、山洪对景区的影响充分重视天文潮、风暴潮对景区的影响保证游客安全。第八章项目组织管理与实施进度计划一、建设项目组织机构为了加快健康小镇项目建设项目承办单位会成立项目管理办公室负责该区域规划和基础设施建设的组织协调工作。二、项目工程设计管理(一)建设项目工程设计管理、工程设计管理的目的工程设计管理的目标是:安全可靠、适用和经济性以保障建设项目的质量、进度和投资三大控制目标的实现。、工程设计管理的意义工程设计过程不仅是施工前的工作工程设计要贯穿工程建设的全过程。因此项目办公室应对工程设计过程进行管理中心任务是对设计的工程质量、进度、投资进行控制。应由项目办公室负责提供设备资料和外部协作条件应及时向设计单位提供准确的资料。(二)工程设计招投标项目办公室以招标承包方式委托工程勘察和工程设计任务的目的打破地区、部门的界限开展工程勘察、设计竞争优选工程勘察设计单位促使工程勘察设计单位改进管理工作、提高工作质量、改善服务态度达到采用先进技术、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。(三)工程设计外部协作条件管理、环境影响及评价:环境影响评价、生态环境自然保护许可、生态环境影响评价。、动力供应:水源、电源及其供应线路、供应方式、供应指标。、集散条件:交通储运、站场等设施。、外部配套条件:热、气、汽等供应及输出接口。四、建设项目合同与管理(一)建设项目合同根据起步区建设项目的特点和国家及所在地的有关法律和规范制定建设工程施工合同审批流程图如下图。SHAPE*MERGEFORMAT图建设工程施工合同审批流程图(二)建设项目合同管理建设项目合同管理是以建设项目的计划工期、规定的技术标准和质量要求以及批准概算等为项目管理的控制目标以合同为管理依据项目办公室通过合同的订立和履行过程中所进行的计划、组织、指挥、监督和协调等工作促使项目管理的各部门、各环节相互衔接、密切配合在实现项目预定目标的前提下达到最优的结果使项目验收合格并发挥预定功能。、合同管理的主要任务()按照建设项目的管理要求和特点确立合同体系。包括确定合同方式选定合同类型选择合同条件准备合同草本。()编制招标文件组织招标组织合同谈判和订立合同。()制定合同管理制度建立合同管理程序。()全过程跟踪合同执行情况按照动态管理原理对项目实施全面的监督、控制和调整尽力实现合同规定的各项目标。()控制和处理合同变更尽量减少对建设项目质量、计划工期和投资的影响。()分析和处理索赔及时解决合同争议减少对项目建设的影响。()建立协调和沟通制度促进各方相互支持和积极合作积极应对项目进展中遇到的问题。()建立合同档案加强合同信息管理做好各类合同信息的记录、搜集、整理和分析工作。()注意对合同重大问题进行研究和解决并根据需要开展法律及技术咨询。、合同管理的主要措施()组建高素质、分层次的合同管理团队)要确立项目办公室在项目管理中的主导地位在建设项目业主管理机构中建立面向工程的最高决策机构直接对工程负责并负责及时就工程的重大问题做出决策)应给予工程监理应有的授权)聘请在管理、合同问题处理和法律方面有经验的专家组成合同管理咨询机构为项目办公室和工程监理随时提供咨询意见)根据项目的具体情况和需要建立争议调解机构及时就合同争议问题进行调解)合同管理人员应具备组织管理和协调沟通能力、观察分析和总结提高能力、判断决策和应急反应能力以及技术业务能力要有诚信热情、严谨执着、勤思机敏、好学上进的基本素质和严于自律的精神。()制订严密和明晰的合同管理程序)单项工程开工申请和批复程序)进场设备、材料检验程序)工程计量、签认程序)工程款支付的审查程序(包括业主和工程监理方面))图纸审查和批准程序)工程变更申请和批准程序包括设计发布通知、业主的批准、工程监理的指令、承包商提出改变单价申请、变更单价的确定等)合同调价程序包括劳务、材料和运输等方面费用的调整等)索赔处理和争议调解的程序。()实行全员合同管理)要组织合同培训对各级项目管理人员进行ldquo合同交底rdquo)确定合同管理任务、目标和责任并将其细化和分解将具体的合同管理任务和责任落实到有关部门和人员的身上。()建立信息管理系统()建立合同各方之间的交流和沟通制度。定期地举行专题会议是一种很好的方式如:)现场监理工程师和承包商现场人员每天的碰头会、周进度会议、月进度会议)关于变更和索赔处理的专题例会)项目办公室、工程设计和工程监理之间的会议)项目办公室、工程监理和各承包商之间的会议等。五、建设项目质量管理(一)建设项目质量管理的八项原则、以顾客为关注焦点mdashmdash满足顾客要求是生存的基础。mdashmdash加强与顾客的沟通。mdashmdash广义的顾客包括各过程输出的接收方。、领导作用mdashmdash领导的态度决定建设项目质量管理体系的成败。mdashmdash领导制定并保持质量方针和目标。mdashmdash领导确定各参与方在质量管理体系内的职责和权限。mdashmdash领导决定资源的配置和管理。mdashmdash领导为员工创造充分参与实现质量目标的工作环境。mdashmdash领导组织对质量管理体系的评审并决定持续改进的目标。、全员参与mdashmdash质量靠人去实现。mdashmdash重视人的工作技能和质量意识的培训。mdashmdash培育团队意识。mdashmdash人人追求ldquo一次成功rdquo和ldquo零缺陷rdquo。、过程方法mdashmdash过程是ldquo一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动rdquo。过程方法强调ldquo将活动和相关资源作为过程管理可以更高效地得到期望的结果rdquo。mdashmdash应当将项目的全过程划分为一系列子过程再将子过程进一步划分为更小的过程。如将建设项目划分为若干个包括多任务种的单位工程、分部工程、分项工程等。mdashmdash明确全过程以至各道工序的输入、实施和输出明确各道工序之间的接口(界面)按照PDCA循环原理实施各道工序以及全过程的控制。mdashmdash严格把好各道工序的输入、实施和输出质量使每一道工序成为防止不合格的一道屏障是保证建设项目质量的基本功。、管理的系统方法mdashmdash建设项目是多任务种和多任务序组成的复杂系统应当ldquo将相互联系的过程作为系统加以识别、理解和管理rdquo。mdashmdash所有工种和工序都应服从系统的整体目标。mdashmdash各工种和各工序之间的接口(界面)往往是制约管理体系的有效性和效率的瓶颈应予特别关注。、持续改进mdashmdash在项目建设过程中及时反馈质量管理经验制定相应的纠正和预防措施是实现建设项目质量总目标的有力保证。mdashmdash随着科学技术、市场以及社会的发展需要持续改进以满足顾客和相关方不断增长的需求。mdashmdash持续改进产品质量才能在市场竞争中立于不败之地这是项目业主永恒的目标。、基于事实的决策方法mdashmdash数据和信息分析是有效决策的基础。mdashmdash必须在项目建设全过程中重视收集准确、及时和完整的数据。mdashmdash根据实时信息与计划比较及时做出准确判断。、与供方互利的关系mdashmdash项目建设的ldquo供方rdquo即ldquo承包方rdquo包括设计、材料设备供应和施工承包方等。mdashmdash供方是建设项目质量管理至关重要的环节直接关系到项目的最终质量。mdashmdash项目办公室与供方是相互依存的关系需要建立互利关系(二)建设项目质量管理的三全管理、全过程管理、全员管理、全面管理:空间范围上项目建设是各参与方大团队运作第九章投资估算及资金筹措一、投资估算项目受市场条件、资源条件、地理区位、规划设计要求和企业操作能力等因素决定由于还未进行详细规划设计对资源状况、相应物资市场价格未能做深入调研下面就对总投资、分项投资、营销费用等其估算参照同等条件相近案例进行估算确定投资额度。项目总投资万元其中:主要工程造价万元前期费万元工程建设其它费用万元营销宣传费万元项目估算说明:旅游配套服务设施包括道路整修、水电供应、环卫设施、安全防护、景观绿化等内容。前期费中各项内容根据国家标准及实际情况确定。工程建设其它费用按行业通行标准及实际情况取值。营销费用基本预算按三年实际投入为万元实行分期投入原则。详见投资估算表、主要项目建设和配套服务设施投资估算表。表:投资估算总表序号项目费率金额(万元)一工程项目基础造价 绿色生态社区湿地养生餐厅生态渔港湿地温室植物园旅游配套服务设施二前期费三工程建设其它费四营销宣传费 六投资总额 七铺底流动资金二、项目资金筹措方案(一)最大限度争取公有资金本项目建设需积极争取政府的项目资金支持并积极争取各级政府的环保、生态改造、新农村建设等相关资金投入。将所建设项目纳入各级政府的发展规划之中在基础设施、绿化、生态治理、环境保护等方面得到各级政府支持。加大用于健康小镇形象塑造和对外宣传、市场推广、规划和建设引导等专项经费该部分资金总体上应当逐年递增以满足城镇的发展需求。同时由于相当部分地区发展较落后更需要国家发改委等部委国债建设资金以及道路改造资金的支持。(二)筹措自有资金充分发挥企业力量筹集资金用自有资金完成项目基础建设。同时引入商业信用等手段提高自有资金使用效率。(三)招商引资在规划权坚决不放的原则下制定灵活开放的投资政策广泛吸收各种私有资金灵活运用合资、独资等多种资金融入形式。坚持谁投资、谁受益原则调动各方面的积极性鼓励所有人开发营地及周边旅游资源、建设配套旅游项目尽快形成多渠道投资、多元化发展、互相竞争、互相促进的发展格局。(四)争取优惠信贷积极争取银行信贷资金以现有资产基础设施做抵押。由于小镇开发周期长贷款利息负担重因此应积极争取优惠的信贷资金减少纯商业贷款。(五)资本化经营逐步实行小镇项目资本经营和有偿服务逐步形成项目开发建设与发展同步协调利用先期回收资金进行再投资滚动发展的良性循环机制逐步搞好土地综合开发做好各项基础设施和公共服务设施的配套建设建设更多旅游经营项目。第十章项目社会和生态效益分析一、经济效益综合考虑建筑投入、经营成本、折旧等因素预计绿色生态社区项目净利润达到亿元投资利润率达到投资利税率投资回收期视楼盘销售状况而定,预计年湿地养生餐厅项目投资年均净利润达到万元利润率达到投资利税率投资回收期为年。二、社会效益分析(一)促进当地国民经济和相关产业的发展以旅游业为龙头的第三产业无疑会成为当地支柱产业它对增加当地财政收入、促进国民经济发展无疑具有重要的意义和作用。旅游者的消费不仅涉及食、住、行、游、购、娱等直接经济部门还涉及金融、通讯、安全、卫生、医疗等相关服务部门同时为满足旅游者消费还间接地拉动一、二、三产业中的许多相关部门生产与服务。这种拉动作用表现在收入上旅游业收入每增加元就能使相关行业收入增加元这使相关行业收入增加是明显的。(二)增加就业机会缓解就业压力旅游业属劳动密集型行业本身能吸收大量劳动力提供大量就业机会旅游业又是关联系数很高的行业它的发展能带动大量相关行业的发展。根据世界旅游组织(WTO)提供的资料旅游业每直接增加个就业人员就能为社会增加个就业机会。根据总体规划旅游业可直接提供就业机会个按照:的比例它所提供的间接就业机会将达到对缓解就业压力、维护社会稳定无疑具有重要的意义和作用。(三)提高当地居民素质促进社会文明发展随着项目的建设与旅游业的发展外地旅游者将大量涌入而带来的新思想、新知识、新观念、新的生活方式等这些将会极大地提高当地居民的素质促进社会文明发展。但旅游业的发展又往往产生负面的社会影响主要表现为:外来文化和价值观冲击本地文化和价值观导致以不正当的方式坑害旅游者而牟取利益等。对这些负面影响管理部门应有清醒的认识并积极采取预防措施对旅游从业人员和本地居民进行精神文明教育建立相应的规章制度约束旅游企业、旅游从业人员和本地居民与游客的行为提高从业人员及居民的整体素质从而消除负面影响。三、生态效益分析(一)促进资源与环境保护通过规划建立有效保护环境的机制进行垃圾分类及废物、废水的处理这对保护和维持古镇自然景观和卫生环境具有重要意义。(二)有利于提高人们的环境保护意识规划中拟定了一系列环境保护与建设措施强调大气、水体、植被等生态要素的质量标准。规划实施后将建成交通便利、环境优美、蓝天白云和空气新鲜的生态旅游的示范区无论是游客还是居民、从业人员置身于此情此景能充分认识到生态环境的重要性从而提高其环境保护意识。第十一章项目风险分析该项目属于大型投资项目是一个复杂的工程在项目不同的发展阶段以及不同建设内容都存在着不同的风险主要包括政策风险、市场风险、财务风险、政治风险、自然环境风险、社会风险、经营风险等。一、政策风险政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能导致项目原定目标难以实现的可能性。政府的政策对项目的影响是全局性的。不同的产业政策、土地管理政策、城市规划、金融政策等将直接影响整个项目的各个层面。本项目建设内容属于我国产业政策中鼓励类。在项目前期的运作中得到土地管理部门和环保部门认可。因此在产业政策、土地管理政策和城市规划方面的风险属于微小风险只要项目的协调人同政府有关部门积极配合即可防范此类风险。二、市场风险市场风险主要指由于项目产品(或服务)由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅无法达到预期的收益。由于项目的建设周期较长投资额巨大未来市场存在着多方面的不确定性市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临的主要市场风险包括:①消费者的消费习惯、消费偏好发生变化使得市场需求发生重大变化导致市场需求总量的实际情况与预测值发生偏离②市场竞争格局发生重大变化出现新的竞争对手或替代项目对项目的收入产生重大影响将分流项目的客户群③由于市场条件变化项目的经营成本发生较大变化对项目的效益产生重大影响例如水、电、食品、器材等物价上涨导致经营成本的上升。针对项目存在的三种潜在的市场风险建议采取如下转嫁和规避措施:①与相关的单位签订预定、预售协议②政府提供完备的配套设施服务例如:交通、供水、供电、供气、排污等减少企业的经营风险。③成立专门的营销机构聘请专业的经营管理人员尽早着手项目的市场推广工作采取租售结合的营销模式以应变未来市场的不确定性。三、财务风险财务风险是指项目财务结构不合理、融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。本项目面临的财务风险主要有以下两种:①无力偿还债务风险由于负债经营以定期付息、到期还本为前提如果项目用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益项目必将面临无力偿还债务的风险其结果不仅寻致项目投资者资金紧张也会影响投资者信誉程度甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。②利率变动风险。投资者在项目负债期间由于通货膨胀等的影响贷款利率发生增长变化利率的增长必然增加公司的资金成本从而抵减了预期收益。目前我国正处在高通胀阶段物价指数高抑制通货膨胀已经成为中央政府本年度的首要经济目标之一所以可以预见到未来的一段时间我国依然处在加息周期之中。加息无疑会直接增加项目的财务成本对于数额巨大的项目利率变动带来的财务风险是很大的。为应对利率变动对项目产生的财务风险建议采取固定利率与可变利率结合的融资方式以规避由于可能的利率变动给项目带来的风险。四、社会风险社会风险是指对社会影响估计不足或者项目所处的社会环境发生变化给项目建设和运营带来困难和损失的可能性。在本项目中主要的社会风险包括:①拆迁安置风险。由于房价上涨过快在每个大型项目的拆迁安置过程中都会出现ldquo钉子户rdquo现象。很多项目开发商采取措施不当造成矛盾激化甚至产生法律上的严重纠纷。②社会治安风险。项目中新的居住和消费群体同原来的本地居民在生活方式、文化习惯上的差异可能引发冲突和矛盾。社会风险的识别难度极大不确定性也很大。对于拆迁安置风险建议企业在拆迁安置的过程中严格按照政府规定对本地居民进行合理补偿以尽量控制风险。同时在项目的经营过程中应该充分考虑到惠及周边居民的各种办法例如优先雇佣本地劳动力等。五、经营风险分析经营风险指在项目的运营过程中由于经营管理模式和方法的不当导致项目收益受损。本项目面临的主要经营风险有:①对合作伙伴资信情况考察不细导致上当受骗②法律关系不清对经营活动把握不准风险增大例如错定合同性质和名称导致双方当事人的权利和义务及应承担的责任无法确定。③乐观签约在经营中缺乏对经营项目风险评估形成纠纷后无法追回损失。例如合同没有要求对方提供担保或者虽然对方提供了担保但因未依法办理登记手续而归于无效。④对合同的履行不够重视导致合同不能履行的责任不清应收帐款得不到及时收回。以上风险在服务类项目的运营过程中是经常发生的而且一旦发生损失也可能十分巨大。为规避以上经营风险建议:①加强对经营管理人员法律知识的培训提高运用法律解决问题的能力。②建立兼职或者专职的法律顾问队伍加强对合同签订、履行的法律审查。可根据本单位人员和业务量等状况设立专职或者兼职法律顾问

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